南山廣場搶走101樓王寶座 每坪租金3800元 2019/01/02
遠見雜誌 記者沈瑜
2018年，商用不動產交易額大增4成，其中商辦市場備受看好，以甫完工的南山廣場為例，平均每坪3800元的租金水準，讓「樓王」重新洗牌。整體來看，租金投資報酬率可望有3%。到底是什麼原因，讓商辦市場不受景氣影響，逆勢衝出好成績？
2019年，是什麼樣的年？有人預期這年不好過，有人推敲是危機四伏的一年，看衰多於看好，看壞的多，看多的少。
就在各產業都一片愁雲慘霧，連住宅市場都被看空時，惟有商用不動產撥雲見日，尤其是商用辦公室，不少房地產業者都說，後市前景可期。
據第一太平戴維斯統計，2018年至12月18日為止，包含商用辦公室、廠房等大型商用不動產交易金額達1035億元，相較2017年同期大增4成；過往一般租賃市場一年頂多2萬坪的需求，近年則出現一年5萬坪的需求。
以前房地產投資焦點都在住宅，建商取得土地，多先開發住宅，少用來興建商用辦公大樓。信義全球資產經理王維宏就說，這幾年商辦行情略低於同區段、同屋齡的住宅，有些投資人認為，商辦被低估，相對過去有補漲空間。
因此，2018年開始不一樣了。上市建商如華固、長虹過去多為住宅建案，轉而瞄準商辦市場，共有3筆交易買進北市內湖地段。而據第一太平戴維斯統計，2018年三大單筆交易都源於商辦，且為自用辦公需求，包括最大單筆投資，譬如以187億元出手大內科全新完工廠辦的台塑，及第二名的陽信銀行，以76.5億元購入忠泰建設的中山北路辦公大樓預售案等。
地上權案也頗受歡迎，2018年壽險業在台投資不動產金額由2017年谷底反彈，參與不少標案，包括富邦人壽斥資78.07億，標得高雄鼓山70年地上權案；國泰人壽以76.64億購買台中愛買中港店土地，以及新光人壽以17.68億元標得台北市中正區70年地上權案。其用途多為辦公室、旅館、商場等。
商用辦公室市場炙手可熱，從租賃市場看，目前台北部分商業區空置率已在5%以下，幾乎滿租。租金更向上成長，2018年至今投資商辦的租金投報率約有2.5～2.7%。以101大樓來看，平均出租單價約每坪3700元，而每層樓行情也不一，還有單坪租金超越4000元，相較2018年平均租賃單價則是3600元，有約2.7%的成長。
王維宏表示，打從2011年奢侈稅上路，政府開啟打房元年後，房市交易量逐步萎縮，到了2016年跌到谷底，2018年才逐漸從谷底走出來，不過由於奢侈稅會課徵短期交易15～20%的稅，投資買盤因此消失，現在商辦投資多不考慮出售，主要以包租為獲利方式。
因為商用不動產的熱絡，也將沉寂近12年的REITs喚醒，2018年就有圓滿1號及樂富1號2檔REITs上市，投資標的有商辦大樓及百貨商場，並且擴展至雙北以外不動產，顯示全台商用不動產皆備受看好。
為何2018年商辦市場夯起來了？王維宏分析有四：
一、中美貿易戰打得火熱，加上大陸啟動肥咖條款，以及環保法令日趨嚴格，促使台商回台設廠，引發商辦、廠辦、工業地需求熱絡。
二、從商辦需求端來看，近年新創業者如街口支付、蝦皮崛起，擴張速度快，短期內規模就快速膨脹，不論從草創到擴張後都需要辦公空間，加上全球共享辦公室趨勢興起，也加速租賃市場的需求強勁。
三、換屋潮來臨，早期新建的辦公室屋齡多已30年，不少企業開始有換屋需求，加上政府積極推動危老重建，許多老舊辦公大樓都更，企業租戶被迫遷移，也帶動一波自用辦公室需求。
四、壽險業從海外不動產投資回流到國內。過去不少壽險業錢進金融大國英國，不過隨著脫歐時程將近，脫歐的不確定性令壽險業不敢大意，不如將部分資金回台投資。
綜觀全台，仍以台北信義計畫區為商辦一級戰區，由租金行情來看，要屬2018年才完工的南山廣場平均每坪3800元最高，其次101大樓及國泰置地約3700元互爭老二，再來是遠雄金融大樓3500元及華新麗華3400元為第四、第五名。
要收攬租客的心，建築結構與內部機能不得馬虎，王維宏指出，「是否符合國際綠建築標準」是頂級商辦的基本標配，像南山廣場就全面採用LED燈具；而高樓層的商辦還會強調避震系統，如101大樓採用的阻尼器；另外空間規劃看似無傷大雅，卻也是企業願不願意進駐的要素之一，一般來說租客傾向樓板挑高、室內寬廣（盡量不要有柱子）的設計。
再來，消費機能也要顧慮到，稱霸前三名的南山廣場、101大樓、國泰置地，都為複合式商辦大樓，樓下皆有賣場、百貨商場；如果不是A辦，一般的辦公大樓至少也要有便利商店或咖啡廳。
細看這些頂級商辦，各自有其吸引力之處，像租金前三名的101大樓具有地標像徵、國泰置地廣場旁就是市府站（藍線搭乘客數較多）、南山廣場勝在新穎。
目前商辦市場仍以台北為主，除信義計畫區，內湖隨著工業及商業使用限制法令鬆綁，愈來愈多企業進駐，帶動辦公室需求，還有南港區位於高鐵、台鐵必經之處，也受許多企業青睞；其他地區，如新竹、台中因有竹科及中科，前者的產業聚落為軟體設計業、後者是有媲美信義計畫區的七期重劃區，都是商辦市場長期較為活絡地方。
至於現在話題紅不讓的高雄，12月整體房市交易量在選後成長28%，買氣大爆發，而以商辦來說，過去高雄多以製造業為主，主要是工業用地的需求，商辦沒有這麼熱，但若成功吸引外商投資機會，就有租賃的需要，或許也有一波商機。
展望2019年，香港戴德梁行不動產顧問公司台灣分公司總經理顏炳立表示，商用辦公室量增價漲，租金上熱度增加，商業不動產由商辦需求帶動下，熱潮還會延續下去。